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15.05.2014 - Schuldzinsenabzug auch nach steuerfreier Veräußerung einer Immobilie (BFH)

Mit Urteil vom 08.04.2014, Az.: IX R 45/13, hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass auf ein (umgeschuldetes) Anschaffungsdarlehen gezahlte Schuldzinsen auch im Fall einer steuerfreien Veräußerung der vormals vermieteten Immobilie grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können, wenn und soweit das Anschaffungsdarlehen durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden kann.
Bereits im Jahr 2012 hatte der BFH entschieden, dass Schuldzinsen für ein zur Anschaffung eines Mietobjekts aufgenommenes Darlehen nach einer gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtigen Veräußerung dieser Immobilie als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können, wenn und soweit der Veräußerungserlös nicht zur Tilgung der Darlehensverbindlichkeit ausreicht (Urteil v. 20.06.2012, Az.: IX R 67/10). Ob dies auch nach Ablauf der Zehnjahresfrist möglich ist, hatte der BFH noch offen gelassen.
In seiner aktuellen Entscheidung erweitert der BFH nunmehr die Möglichkeit des Schuldzinsenabzugs: ein solcher ist grundsätzlich auch nach einer steuerfreien Veräußerung der Immobilie möglich, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können. Ein einmal begründeter (und zwischenzeitlich auch nicht aus anderen Gründen weggefallener) wirtschaftlicher Veranlassungszusammenhang eines Darlehens mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entfalle nicht allein deshalb, weil die mit den Darlehensmitteln angeschaffte Immobilie veräußert wird. Vielmehr setze sich der ursprüngliche Veranlassungszusammenhang zwischen dem Darlehen und den Einkünften aus der Vermietung – unabhängig von der Veräußerung und mithin auch unabhängig von der Frage ihrer Steuerbarkeit – am Veräußerungspreis fort. Voraussetzung ist dafür aber u.a., dass der Steuerpflichtige den aus der Veräußerung der bislang vermieteten Immobilie erzielten Erlös – stets und in vollem Umfang zur Ablösung des Anschaffungsdarlehens verwendet. Auch auf Refinanzierungs- oder Umschuldungsdarlehen gezahlte Schuldzinsen erkennt der BFH grundsätzlich an, soweit die Valuta des Umschuldungsdarlehens nicht über den abzulösenden Restdarlehensbetrag hinausgeht und die Umschuldung sich im Rahmen einer marktüblichen Finanzierung – wozu regelmäßig auch eine vertraglich fixierte Tilgungsvereinbarung gehört – bewegt.
Für die Berücksichtigung nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist daher maßgeblich, was mit dem Veräußerungspreis geschieht.

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